Сделки с недвижимостью всегда были зоной повышенного риска, но мошенники не стоят на месте. В России набирает обороты новая, крайне коварная схема, которая позволяет недобросовестным продавцам через суд признавать совершенные сделки недействительными. Результат — новый собственник теряет деньги и жилье, оказываясь в центре затяжного судебного разбирательства.

В чем суть схемы?

После успешной и, казалось бы, законной продажи квартиры и получения денег прошлый владелец обращается в суд с иском о признании сделки недействительной. В качестве основного аргумента он заявляет, что на момент подписания договора купли-продажи находился в состоянии, не позволяющем понимать значение своих действий:

·       Под физическим или психологическим давлением.

·       В состоянии стресса, аффекта.

·       Под влиянием заболевания или сильнодействующих лекарств.

·       Испытывал проблемы с психическим здоровьем (временное расстройство).

Цель такого иска — вернуть квартиру обратно, оставив покупателя и его деньги «за бортом».

Как это работает на практике?

1.     Продажа. Квартира продается по стандартной процедуре: заключается договор, деньги перечислены, права зарегистрированы в Росреестре. Никаких подозрений не возникает.

2.     Обращение в суд. Спустя несколько месяцев (иногда больше года) продавец подает иск. Он предоставляет «доказательства»: справки от врачей, свидетельские показания родственников или соседей о его «нестабильном состоянии», записи с камер наблюдения, где он выглядит расстроенным.

3.     Судебный процесс. Начинается сложная и дорогостоящая экспертиза, которая должна установить, мог ли продавец в тот день отдавать отчет своим действиям. Даже если шансы истца невелики, сам процесс создает огромные проблемы для добросовестного покупателя.

Почему эта схема опасна?

·       Сложность доказывания. Покупателю приходится доказывать обратное — что продавец был абсолютно адекватен. Сделать это постфактум очень трудно.

·       Риск потери жилья. Если суд удовлетворит иск, сделку признают недействительной. Квартиру вернут продавцу, а покупателю — только уплаченные деньги (если удастся их взыскать).

·       Время и нервы. Судебные тяжбы могут длиться годами, отнимая силы и финансовые ресурсы.

Как защититься покупателю? Простые правила безопасности

Юристы настоятельно рекомендуют предпринимать превентивные меры, которые сведут риски к нулю.

1.     Видеосъемка сделки. Это самый мощный инструмент защиты. Снимайте на видео ключевые моменты:

o   Переговоры с продавцом перед сделкой.

o   Сам процесс подписания договора.

o   Задавайте продавцу на камеру прямые вопросы: «Вы действуете добровольно?», «Вы понимаете, что продаете квартиру?», «На вас кто-нибудь давит?». Его четкие и адекватные ответы — неоспоримое доказательство в суде.

2.     Привлечение свидетелей. Пусть при подписании договора присутствуют незаинтересованные свидетели (например, ваш риелтор), которые в дальнейшем смогут подтвердить адекватное состояние продавца.

3.     Внимание к деталям. Насторожить должны любые странности в поведении продавца до сделки. Если он проявляет чрезмерную нервозность, подавленность или, наоборот, неестественную эйфорию — это повод задуматься и усилить меры безопасности.

4.     Юридический аудит. Перед сделкой поручите юристу проверить продавца на предмет возможных судебных споров, психиатрических диагнозов (если такая информация доступна) и других «красных флагов».

Вывод:

Новая схема мошенничества основана на злоупотреблении правом и сложности доказывания психического состояния человека в прошлом. Единственный надежный способ обезопасить себя — создать неопровержимый доказательственный след, который сделает подобный иск бесперспективным.